Delega fiscale - TANTO TUONO' CHE PIOVVE

1) Appunto sul riclassamento del 2005    2) Case di proprietà    3) Risultati della revisione ex commi 335 e 336 

4) Tabella 5 - Fabbricati residenziali in Italia - 2018   5) Statistiche Catastali 2018

Quello che Draghi non ci ha detto sul nuovo catasto urbano

Libero 8 ottobre 2021

Come ci si aspettava il d.d.l. di legge delega per la riforma fiscale è stato approvato dal C.d.M. il 5 ottobre scorso.
L’art. 7 si occupa del catasto.
Apparentemente la ipotizzata riforma non dovrebbe comportare aumenti di imponibile per le varie imposte che prendono a riferimento i così detti valori catastali.
Diciamo “apparentemente”, perché la norma presenta lati oscuri, inesattezze, incertezze e ambiguità che lasciano dubitare delle vere intenzioni.
Giova ricordare che la legge di delegazione contiene solo principi e criteri direttivi vincolanti il Governo, ma i contenuti dei successivi decreti legislativi sono elaborasti esclusivamente dal Governo e, in questa materia, praticamente dalla Agenzia delle Entrate. Per parafrasare una famosa frase del Ministro Tremonti, mettere questa materia in mano alla Agenzia è come nominare Dracula presidente dell’AVIS. Vero è che i decreti legislativi devono ottenere il parere favorevole delle Commissioni parlamentari competenti composte rispettando la percentuale di rappresentanza dei gruppi politici in Parlamento, ma è anche vero che, allo stato, tale maggioranza non è certo tra quelle meno “sanguisughe” che si possano auspicare.
Brevemente i contenuti:
La delega prevede di introdurre strumenti per intercettare le situazioni in cui le risultanze catastali non corrispondano alla realtà, o per gli immobili abusivi o non censiti, o perché vi è stato un cambiamento nel tempo della reale consistenza di fatto, della relativa destinazione d'uso o del classamento e quindi della attribuzione della rendita catastale e del conseguente valore catastale, o perché terreni edificabili sono accatastati come agricoli, insomma tutte le situazioni in cui il diritto non sia adeguato alla realtà.
Il Governo dimentica che questa operazione di “ripulitura” del catasto è stata già operata dalla legge n. 311 del 2004 (finanziaria per l’anno 2005) la quale all’art. 1, commi 335 e 336 (tuttora in vigore) ha previsto una vasta operazione di “riclassamento massivo” delle unità immobiliari che presentassero queste discrasie. L’operazione si è conclusa nel 2015 ed ha riguardato tutti i comuni che ne hanno fatto richiesta, poiché annoveravano nel proprio territorio queste situazioni contraddittorie, con il riclassamento di più di 124.000 unità immobiliari e aumento della rendita catastale complessiva di oltre 383 mln. di euro, pari a un valore imponibile di oltre. 61 mld. di euro. L’operazione si è chiusa perché ha riguardato in pratica tutto ciò che si poteva riclassificare per eliminare le sperequazioni e ha condotto, sia detto a beneficio di chi ancora cita l’esistenza di abitazioni signorili o civili accatastate a popolari, ultrapopolari, rurali, alla quasi completa scomparsa, almeno nelle grandi città, di tali categorie e all’innalzamento del 40% degli immobili.
Insomma, tutto ciò che si poteva fare è già stato fatto in materia. La riproposizione di uno strumento in tal senso è quindi o inutile o altamente sospetta.
Inoltre si prevede una novità gabellata come semplice “integrazione delle informazioni presenti nel catasto dei fabbricati in tutto il territorio nazionale”.
In realtà i criteri direttivi non parlano di semplice integrazione conoscitiva, ma di “attribuire a ciascuna unità immobiliare, oltre alla rendita catastale determinata secondo la normativa attualmente vigente, anche il relativo valore patrimoniale e una rendita attualizzata in base, ove possibile, ai valori normali espressi dal mercato”.
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Due sono quindi le così dette integrazioni, che tali non sono: un nuovo valore “patrimoniale catastale” e una nuova “rendita attualizzata” che possiamo definire entrambi: “di mercato”. E’ necessario a questo proposito ricordare che il catasto è nato con finalità inventariali e reddituali. Non si è mai occupato di valore patrimoniale dell’immobile, fino alla introduzione dell’ICI (oggi IMU) e del meccanismo dei coefficienti per cui moltiplicare la rendita catastale per ottenere un valore virtuale ai fini anche delle altre imposte non patrimoniali, Coefficienti che arrivano anche a x160. Questo sistema assicura l’equità fiscale perché, a parità di consistenza (vani o mq.), classamento e quindi di condizioni reali edilizie e urbanistiche e conseguentemente di rendita, determina la medesima base imponibile dalle Alpi al Lilibeo.
La delega pretende, invece, che tale “valore patrimoniale” sia definito in base ai valori espressi dal mercato e da esso derivi una nuova “rendita attualizzata”. A quali fini? Semplicemente conoscitivi? Parrebbe dubbio.
Non solo, richiede anche meccanismi di adeguamento periodico di tali “valori patrimoniali e delle rendite delle unità immobiliari urbane …”. A quali rendite si riferisce? A queste rendite presunte conoscitive o alle vere e proprie rendite catastali a fini reddituali? Il fondato dubbio è che esse siano queste ultime.
Dunque l’inserimento fuori sistema di questi nuovi dati non è innocuo o indifferente, dato che essi e le loro rivalutazioni periodiche, secondo la delega, dovrebbero influire indirettamente sulle rendite (catastali) delle unità immobiliari.
L’inserimento di questi nuovi dati, non è la ennesima manifestazione di uno Stato ormai invasivo e totalitario che, non pago di sapere a quanto ammonta il nostro patrimonio mobiliare leggendo i conti bancari, pretende anche di sapere cosa possediamo e quanto “vale” (vero Grande Fratello), ma è la base per la levitazione delle rendite su cui si calcola la base imponibile senza garanzie. E infatti, chi valuterà il valore di mercato? Forse l’Osservatorio del Mercato Immobiliare – OMI gestito dalla Agenzia? Cioè il Dracula della situazione che stabilisce direttamente quanto pretendere in contanti dai contribuenti? O l’osservatorio di NOMISMA?
In tal caso, la rendita catastale non sarebbe più attribuita in maniera uniforme sul territorio nazionale attraverso le garantiste operazioni previste dalla legge catastale per l’estimo e la verifica delle reali condizioni dell’immobile, basate sul identici parametri (categoria, classe, condizioni urbanistiche, edilizie, servizi pubblici garantiti nella zona etc.), ma sarebbero attribuite derivandole dal “valore patrimoniale” pari a quello di mercato, variabili dunque sul territorio e valutate non si sa da chi.
Questo sistema è iniquo perché ipotizza, o finge, che un immobile del centro storico di Roma non locato rappresenti a parità di classamento e consistenza, una capacità contributiva maggiore dell’identico immobile in una piccola cittadina, L’impostazione del catasto originale, basata su una rendita presunta applicata a una griglia di parametri uguali in tutta Italia, invece tiene conto della situazione reale, edilizia e urbanistica degli immobili e permette una tassazione uniforme a parità di classamento e consistenza. Le differenze di mercato locale nelle vere rendite (locazioni) non sfuggono all’imposta, perché sono tassate sul reale canone denunciato nella registrazione del contratto.
Oltre a ciò aggiungiamo l’incertezza sulla base imponibile. Infatti, i valori presi a base della imposizione fiscale non possono mutare costantemente così come muta il mercato, perché essi devono assicurare la certezza e la stabilità del gettito oltre che, ovviamente, del prelievo soggettivo dal contribuente che ha il diritto di godere della certezza del diritto e della imposizione. Infatti, mai la legge catastale aveva fatto riferimento a un mutevole valore di mercato.
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Già l’imposta patrimoniale costante e annuale è una aberrazione, perché secondo i principi generali di scienza delle finanze il patrimonio è espressione della capacità contributiva solo all’atto della sua “manifestazione” (ad esempio in occasione di una compravendita esigendo l’imposta di registro), mentre se non si “manifesta” non è automaticamente espressione di maggiore capacità contributiva (si può essere proprietari di un castello, ma privi di reddito quindi di capacità contributiva, per riacquistarla con l’incasso del prezzo).
Per concludere, molto surrettiziamente e subdolamente, sotto la forma della introduzione di due semplici ulteriori informazioni, il Governo si prepara a una massiccia elevazione della imposizione, proprio veicolata dall’introduzione del concetto di mercato.
Né ci può tranquillare che la lettera d) imponga di “prevedere che le informazioni rilevate secondo i principi di cui al presente comma non siano utilizzate per la determinazione della base imponibile dei tributi la cui applicazione si fonda sulle risultanze catastali.” Infatti, come abbiamo già visto, le rilevazioni presunte “di mercato” sarebbero utilizzate indirettamente proprio per attribuire una maggiore “rendita catastale” imponibile, chiudendo così il cerchio.
A ciò aggiungiamo la estrema vaghezza e genericità dei criteri direttivi, ma il discorso si fa più complesso e vi è già molta materia per riflettere, vigilare e cambiare.